Оценка земли. Оценка стоимости участка

Сегодня данный вид оценки является одним из самых востребованных. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Оценка земли осуществляется с целью определения стоимости земельного участка. Между тем, понятия «земля» и «земельный участок» не являются синонимами, и обозначают различные объекты. Земельный участок – есть часть поверхности земли, границы которой четко определены и удостоверены в установленном порядке. В свою очередь, понятие «земля» имеет более широкую трактовку.

Являясь объектом гражданско-правовых отношений, земля априори имеет стоимость. Строительство зданий и сооружений, считающееся улучшением, значительно увеличивает рыночную стоимость земельных участков. Однако, четко ответить на вопрос, насколько изменилась стоимость земли, может лишь независимая оценка земельного участка.

Оценка стоимости земли призвана определить рыночную стоимость земельного участка или же стоимость права аренды, которая зависит от правомочий арендатора, наличия / отсутствия обременений, прав третьих лиц на объект оценки, а также его целевого назначения. Оценка земельного участка обязательно должна учитывать такие важные факторы, как место нахождения объекта оценки, рыночный потенциал земли (ожидаемый доход от использования участка), срок эксплуатации, конъюнктуру рынка (уровень рыночных цен и конкуренции).

Особенности оценки стоимости участка

Оценка земельных участков четко разделяет их по основным категориям. В отдельную группу выделяют земли населенных пунктов, ценность которых определяется величиной населенного пункта, его производственно-хозяйственным потенциалом, уровнем развития инфраструктуры и рядом природных факторов. Более того, существуют особенности законодательства для данной категории земель. Также Земельным кодексом выделяются земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленности,  земли особо охраняемых территорий и объектов,  земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Оценка земель населенных пунктов. Оценка городских земель.

Оценка городских земель призвана определить рыночную (наиболее вероятную и актуальную) стоимость земельного участка, находящегося в пределах границы населенного пункта. Под понятие «земли населенных пунктов» попадают земли городских и сельских поселений, которые отделены от прочих категорий земель городской и поселковой чертами, соответственно. Поэтому оценка земель населенных пунктов включает в себя оценку земель, как в крупных городах, так и в деревнях и поселках.

Оценка стоимости городских земель в обязательном порядке должна осуществляться с учетом цен сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, цен предложений городских земельных участков, выставленных на продажу, а также арендных ставок. Более того, оценка городских земель будет считаться некорректной, если во внимание не будут приняты данные об инфраструктуре района, в котором расположен участок, сведения о транспортной доступности, экологической ситуации и прочих важных факторов, напрямую влияющих на стоимость земли.

Оценка городских земель осуществляется с точки зрения возможного функционального использования, которые не должны противоречить градостроительному регламенту. Вот почему, когда речь заходит об оценке земель населенных пунктов, во внимание принимается регламентированное функциональное использование. Для городских территорий и земельных участков с регламентированным функциональным использованием предусмотрены списки разрешенных / запрещенных функций, определяемых в соответствии с градостроительными документами. Для некоторых городских земельных участков, попадающих под определение охраняемых ландшафтов (лесопарки, парки, исторические и культурные памятники, водохранилища, реки, уникальные элементы ландшафта и т.д.) разрешен только один вид функционального использования.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Преобразования в аграрной политике, коснувшиеся, в частности, имущества всех фермерских хозяйств и предприятий АПК, привели к изменениям в сфере сельского хозяйства. Развитие рыночных отношений в аграрном секторе способствовало возникновению спроса на такой вид оценочных услуг, как оценка сельскохозяйственных земель.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст.77, п.1), под сельскохозяйственными понимаются земли, находящиеся за чертой поселения и предназначенные для нужд сельского хозяйства. К ним относятся сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными коммуникациями, дорогами, растительностью, водоемами, а также зданиями и сооружениями, необходимыми для производства, первичной переработки и хранения сельхозпродукции.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

  • для ведения сельхозпроизводства;
  • для коттеджного строительства;
  • ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;
  • ведения садово-огороднического хозяйства;
  • прочего использования.

Земли сельскохозяйственного назначения являются ценнейшим объектом недвижимости, так как они используются для производства продуктов, необходимых для жизнедеятельности человека. Именно поэтому профессиональная оценка сельскохозяйственных земель очень важна при совершении любых сделок с их участием.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе определения фактической урожайности сельскохозяйственных культур, многолетних насаждений, сенокосов, продуктивности пастбищ, общей структуры посевных площадей, с учетом цен, по которым реализуется сельхозпродукция и затрат, необходимых на её производство.

Оценка сельскохозяйственных земель особенно актуальна, когда речь заходит о садовых товариществах и кооперативах.
Для загородного строительства подходят две категории земель: сельскохозяйственные земли и земли поселений (ИЖС).

Для реализации девелоперского проекта землю можно перевести в категорию ИЖС (или земли поселений), а можно оставить сельхозкатегорию, получив при этом статус возможности дачного строительства.

В данном случае оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основании анализа рынка цен сделок купли-продажи, цен предложений по незастроенным участкам. Кроме того, учитывается коммуникационная оснащенность, транспортная доступность, место нахождения, экологическая обстановка и прочие факторы, влияющие на стоимость земли.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения призвана учитывать множество специфических факторов, диктующих выбор методов оценки, использование которых позволяет добиться наиболее корректных и точных результатов.

Оценка промышленных земель

Оценка промышленных земель – частный случай оценки земли. Основной составляющей земель промышленного назначения являются территории промышленных предприятий. В более широком смысле под промышленными понимаются и земли энергетики, транспорта, телевидения, радиовещания, информатики и связи, а также земли обороны, безопасности, обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения. Согласно Земельному кодексу РФ (от 25.10.2001г. № 136-ФЗ), вышеуказанные категории земель располагаются за границами населенных пунктов и используются в целях деятельности промышленных предприятий и эксплуатации объектов промышленности.

Оценка земель промышленного назначения имеет ряд особенностей и отличий от оценки земель иных категорий, что обосновывается наличием сложных коммуникаций, специфических подъездных путей, особыми экологическими условиями и т.д. Кроме того, стоит отметить, что промышленные земли очень сложно перевести в любую другую категорию и использовать их по иному назначению, поскольку деятельность промышленных объектов не проходит бесследно, оставляя за собой промышленный мусор и отходы.

Оценка земель промышленного назначения осуществляется исходя из результатов мониторинга и анализа рынка промышленных земельных участков, при этом особое внимание уделяется коммуникационной оснащенности.

Оценка стоимости участка принимает во внимание ряд специфических факторов, связанных с его целевым назначением. Цена земельных участков изменяется со временем, поэтому оценочная стоимость земли определяется на конкретную дату. Стоит отметить, что и изменение целевого назначения земельного участка непременно влечет за собой изменения в его стоимости, определить которую также поможет независимая оценка земельного участка.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и не противоречащим требованиям действующего законодательства. При оптимальном варианте использования  рыночная стоимость земельного участка будет максимальной. 

Оценка земли актуальна для следующих случаев:

  • оспаривание кадастровой стоимости;
  • совершение сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;
  • передача участка в аренду;
  • доверительное управление;
  • определение начальной стоимости земельного участка на аукционах и торгах;
  • изъятие земельного участка для муниципальных и государственных нужд;
  • внесение участка в уставной капитал организации;
  • получение кредита под залог объекта недвижимости;
  • разработка и осуществление инвестиционных проектов;
  • разработка бизнес-плана, который затрагивает земельные площади;
  • при гражданском землеообороте (вступление в наследство, раздел имущества и др.);
  • для иных случаев, в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Документы, предъявляемые Заказчиком для проведения оценки земли

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
  • Кадастровый паспорт земельного участка/ кадастровая выписка.
  • Информация об ограничениях/обременениях земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
  • Кадастровая стоимость земельного участка.
  • Ставка арендной платы, ставка налога на землю (при наличии).
  • Договор аренды земельного участка (при наличии).

Указанные документы должны быть предоставлены в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица предприятия, либо нотариально.

 

Смотрите также:
оценка земель промышленности,
оценка стоимости уставного капитала,
оценка оборудования