Оценка всех видов недвижимости

Рыночная оценка недвижимости является, пожалуй, одной из самых распространенных и востребованных оценочных услуг. Экономическое развитие России, активное формирование и развитие строительного рынка, совершенствование законодательства в отношении регулирования прав собственности вкупе способствовали тому, что недвижимое имущество на сегодняшний день является одним из ликвидных активов. В свою очередь, условием существования и развития рынка недвижимости является институт независимой оценки недвижимого имущества. 

Объект недвижимого имущества как объект оценки - это физический объект, неотъемлемой частью которого могут быть другие объекты, составляющие нерасторжимое конструктивное или функциональное целое и используемые по определенному назначению.

Оценка недвижимого имущества подразумевает определение стоимости имущественного права собственности, права владения, права аренды на недвижимость, под определение которой попадают объекты, прочно связанные с землей, а значит их перемещение невозможно без ущерба их архитектуре и назначению.

ООО «ФандОценка» оказывает следующие виды услуг:

оценка жилой недвижимости
(загородная недвижимость (коттеджи, дачи), таунхаусы, квартиры и т.д.);

Оценка квартиры, комнаты, таунхауса, коттеджа, дома, дачи

Рынок жилой недвижимости является индикатором состояния мировой финансовой системы и национальной экономики, переживая периоды стагнации (временного застоя) и роста. На сегодняшний день для подавляющего большинства людей квартира является самым дорогим видом имущества, приблизительную цену которого знает, пожалуй, каждый собственник. Однако, для реализации права собственности «приблизительных» знаний недостаточно. Требуется профессиональная независимая оценка жилых помещений (оценка стоимости квартиры, комнаты и таунхауса), которая обязательно должна быть подтверждена документально.

Оценка стоимости квартиры и комнаты предполагает расчет наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть продано на свободном рынке. Оценочная стоимость квартиры определяется ее местоположением, окружающей застройкой,  общим состоянием жилого дома (тип здания, год постройки и т.д.), этажом расположения, площадью квартиры, планировкой и прочими характеристиками, влияющими на стоимость жилого помещения. 

При оценке жилых помещений обязательно используется сравнительный подход, позволяющий получить достоверные и актуальные на дату оценки результаты.

В последние несколько лет загородная недвижимость уверенно набирает обороты популярности. Желание иметь «домик в деревне» привело к возникновению множества коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Доступными коттеджи и частные загородные дома стали, благодаря формированию рынка ипотечного кредитования. Сегодня частные дома и коттеджи являются объектом правовых и экономических отношений, а, следовательно, всё большим спросом пользуется оценка жилых строений, позволяющая получить достоверные данные об их рыночной стоимости.

Расчет рыночной стоимости коттеджа включает в себя оценку жилого строения  и земельного участка, на котором оно расположено, – это базовый принцип для оценки всех объектов недвижимости.

Оценка жилого строения призвана учитывать множество факторов, из которых можно отметить: месторасположение,  физические характеристики здания, качественные характеристики поселка или населенного пункта (наличие и состояние коммуникаций, развитость инфраструктуры и характер окружающей застройки и т.д.). На стоимость коттеджа влияют также транспортная доступность и экологическая обстановка. 

При оценке дома обязательно учитывается индивидуальность архитектурного ансамбля. Развитие дизайнерской мысли привело к популярности оригинальных авторских проектов с собственной планировкой, что способствует увеличению рыночной стоимости жилого строения. В виду развитости рынка жилой недвижимости в процессе оценки стоимости обязательно осуществляется подбор аналогов для расчета стоимости строительного объекта сравнительным подходом. Реже применяется затратный подход, актуальный для оценки жилых домов новой постройки. Доходный подход для оценки стоимости коттеджа используется в единичных случаях, например, когда дом сдан в аренду.

Оценка жилой недвижимости актуальна для следующих случаев:

  • заключение сделки купли-продажи;
  • получение кредита в банке (в том числе ипотека);
  • заключение брачного договора;
  • раздел имущества;
  • выкуп жилого помещения (приватизация);
  • оформление наследства;
  • предоставление доказательств о стоимости жилой недвижимости в суд;
  • страхование жилой недвижимости.

Кроме того, оценка стоимости жилых помещений требуется для определения ущерба, нанесенного квартире, комнате или таунхаусу.

оценка коммерческой недвижимости
(офисные и производственные помещения, склады, гаражи, многофункциональные комплексы, гостиницы и т.д.);

Оценка здания

Интенсивное развитие строительного рынка в России явилось причиной возникновения высокого спроса на услуги по оценке стоимости зданий. У каждого владельца недвижимого имущества, решившего реализовать свои права собственника, возникает ряд вопросов, связанных с проведением объективной оценки здания, ведь стоимость капитала, вложенного когда-то в объект недвижимости, изменяется со временем.

Особенности оценки офисного здания

На стоимость здания оказывают влияние множество факторов, например инфляция, износ (физический, экономический, функциональный), а также изменения на рынке недвижимости. Так, наиболее востребованными на рынке оценочных услуг сегодня являются оценка зданий коммерческого назначения (в том числе оценка офисного здания) и определение стоимости производственных зданий. Именно поэтому специалисты нашей компании при расчете стоимости строений коммерческого и производственного назначения учитывают все особенности объекта оценки и конъюнктуры рынка.

Здания могут оцениваться изолированно, либо в составе имущественного комплекса. Мы оцениваем как отдельно стоящие здания и строения, так и крупные торгово-промышленные и производственно-складские комплексы, принадлежащие физическим и юридическим лицам. 

Порядок оценки строений и зданий заключается в последовательной реализации нескольких этапов: согласование условий договора оценки, сбор информации об оцениваемом объекте, осмотр здания, мониторинг рынка недвижимости, анализ наилучшей и наиболее эффективной эксплуатации здания и земельного участка, определение рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная оценка стоимости здания), составление отчета об оценке здания или строения. Впрочем, указанный порядок оценки строений может изменяться, в зависимости от специфики и назначения строительного объекта.

С необходимостью определения стоимости строений и зданий сталкивается каждое предприятие или физическое лицо, имеющее в собственности, а также владеющее другими правами на объекты недвижимости. Наша компания предоставляет услуги по оценке прав собственности и других прав (права пользования, аренды) в отношении офисных, производственных, складских, торговых зданий и комплексов, а также зданий социального и культурного назначения.

Оценка помещения

Возводятся новые здания, реконструируются старые объекты, происходит плавный переход  государственной собственности в частную – все эти процессы сопровождаются определением стоимости коммерческой недвижимости. Словом, общее интенсивное развитие рынка нежилой недвижимости, а также рост деловой активности, в частности, способствовали тому, что независимая оценка помещения является востребованной услугой оценочной компании.

Под оценкой стоимости  помещения подразумевается:

  • оценка офиса;
  • оценка торгового помещения;
  • оценка склада;
  • и т.п. объекты, расположенные во встроено-пристроенных помещениях.

Как правило, оценка помещения выполняется с применением тех же методов и подходов, что и оценка здания, за исключением использования методов затратного подхода – расчет затрат на воспроизводство части здания крайне затруднителен. В то время как на рынке продажи и аренды офисных, производственных и складских помещений достаточно альтернативных объектов для определения рыночной оценки. Использование методов сравнительного подхода позволяет довольно точно рассчитать стоимость нежилого помещения, которая обычно подтверждается  доходами от коммерческого использования объекта.

Оценка рыночной стоимости нежилых помещений может осуществляться как в качестве отдельного объекта, так и в составе имущественного комплекса (оценка действующего бизнеса).

На сегодняшний день нежилые помещения являются одним из самых рентабельных активов, что объясняется относительно небольшим периодом окупаемости  вложенных средств.

Несмотря на развитый рынок продажи и аренды недвижимости, оценка рыночной стоимости нежилых помещений не может быть проведена, исходя исключительно из результатов, полученных сравнительным подходом, т. е. в отдельных случаях необходимо применение доходного подхода.

Каждый владелец недвижимости, пожелавший реализовать права собственника, сталкивается с необходимостью проведения независимой оценки стоимости помещения, которая может потребоваться в случаях:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • оптимизации налогообложения;
  • внесения здания в уставной капитал;
  • постановка имущества на баланс предприятия;
  • оценки и переоценки основных фондов компании;
  • сдачи здания в аренду;
  • оформления здания в качества залога, в том числе для целей получения кредита;
  • страхования здания;
  • передачи здания в оперативное управление;  
  • судебного разбирательства в отношении здания;
  • принятия прочих хозяйственных решений.

Оценка имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса включает в себя оценку широкого спектра объектов, попадающих под определение «имущественный комплекс».

Имущественный комплекс представляет собой комплекс имущественных прав юридического лица на объекты, задействованные в осуществлении коммерческой деятельности.

Оценка имущественного комплекса считается наиболее полной и всеобъемлющей, относительно оценки других объектов недвижимости, и рассматривается с двух точек зрения: оценка имущественного комплекса как предприятия (см. Оценка бизнеса), либо оценка имущества как совокупности объектов, являющихся собственностью организации.

В первом случае оценка имущественного комплекса как предприятия осуществляется в соответствии со ст. 132 ГК РФ (п.1.), согласно которой «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности». Во втором случае, оценка имущественного комплекса представляет собой расчет стоимости совокупности объектов, находящихся в собственности организации. Тогда в состав имущественного комплекса включаются различные объекты (недвижимость, автотранспорт, оборудование и т.д.).

Проведение оценки имущественного комплекса должно рассматриваться как инструмент, позволяющий повысить эффективность управления собственностью в следующих случаях:

  • совершение сделки купли-продажи, мены, а также иного отчуждения имущества (оценка в данном случае актуальна как для покупателя, так и продавца, позволяя определить обоснованную цену оцениваемых объектов);   
  • решение споров с налоговой инспекцией (отчет об оценке имущественного комплекса является официальным документом доказательного значения и может использоваться в спорах о правильности и полноте исчисления налогов); 
  • реструктуризация предприятия (оценка имущественного комплекса действующего предприятия поможет принять хозяйственные решения по оптимизации структуры активов, а также определить эффективность планируемого варианта развития бизнеса);
  • оценка для МСФО (переоценка имущественного комплекса действующего предприятия – обязательное требование при переходе на международные стандарты финансовой отчетности, призванная отразить текущие активы предприятия по рыночной стоимости).

Помимо вышеперечисленных целей, оценка имущественного комплекса действующего предприятия осуществляется в целях внесения имущества в уставной капитал, оформления кредита под залог имущества, корректного отражения в отчетности, определения стоимости ущерба, а также в случаях передачи имущества в доверительное управление, проведения аукционов, торгов и т.д.

оценка сооружений
(инженерно-строительные объекты различного назначения);

Оценка сооружений – определение стоимости различных строительных объектов:

  • мосты;
  • автодороги и железные дороги;
  • площадки;
  • водонапорные башни;
  • емкости и резервуары;
  • инженерные сети;
  • скважины;
  • тоннели;
  • причалы, шлюзы и т.д.  

Оценка передаточных устройств, как одного из видов сооружений, призвана определить стоимость линий электропередач, радио- и телефонной связи, нефте- и газопроводов, тепло- и водопроводов.

Исходя из количества объектов, их специфики, условий эксплуатации и особенностей конструкции , стоит помнить, что независимая оценка сооружений требует специальных знаний той отрасли, к которой они относятся. В нашей компании есть система привлечения профильных специалистов для помощи оценщикам в решении сложных задач, поставленных клиентами. Кооперация помогает в кратчайшие сроки и с наибольшей точностью провести оценку сооружений любой отраслевой специфики. 

Как правило, сооружения оцениваются в составе прочих объектов недвижимости и имущественных комплексов. Но в отличие от оценки жилых и коммерческих зданий, сделки купли-продажи сооружений нераспространенны. Однако, существует ряд случаев, требующих проведения независимой оценки сооружений и передаточных устройств:

  • внесение сооружений в уставной капитал предприятия;
  • постановка на баланс предприятия;
  • переоценка основных средств;
  • оптимизация налогообложения;
  • принятие хозяйственных решений о модернизации;
  • расчет арендной ставки за пользование сооружением.

Оценка сооружений и передаточных устройств имеет свою специфику, которая объясняется необходимостью точного определения объекта оценки, его характеристик, конструктивных особенностей и узким рыночным сегментом, ведь в данном случае практически каждый объект является уникальным. Поэтому независимая оценка сооружений и передаточных устройств, базируется, как правило, на методах затратного подхода, принимающих во внимание полную стоимость замещения или воспроизводства объекта. Сравнительный и доходный подходы в процессе оценке сооружений неэффективны. Исключение составляют разве что шлюзы и платные автодороги, оцениваемые методами доходного подхода.

Отметим, что стоимость оценки сооружений не определяется его размерами и габаритами, а формируется сложностью оценочных процедур и спецификой строительного объекта.

оценка незавершенных строительством объектов (объекты, на которых ведутся строительные работы, и объекты недостроенные в силу ряда обстоятельств: временная консервация, полное прекращение строительства и т.д.).

Объект незавершенного строительства представляет собой объект недвижимости (здание или сооружение), который в силу ряда причин не достроен, а, следовательно, не может быть принят на технический и кадастровый учет. Проблемы с финансированием, последствиями которых становится консервация строительства, либо полная остановка процесса, приводят к тому, что право собственности на «незавершенку» не может быть оформлено надлежащим образом. В свою очередь, для реализации любых сделок и операций с участием данного строения необходима не только государственная регистрация объекта, но и оценка незавершенного строительства.

Если в случаях с жильем оценка объектов незавершенного строительства актуальна, прежде всего, для их владельцев, то в отношении объектов коммерческой недвижимости практически на всех этапах строительных работ проводится не только оценка, но и переоценка незавершенного строительства, необходимая как девелоперу, так и кредиторам и инвесторам, осуществляющими регулярный контроль над соотношением затрат и рыночной стоимостью строительного объекта. Оценка незавершенного строительства помогает оперативно отслеживать изменяющиеся риски, и осуществляется как в интересах инвестора, так и потенциального покупателя.

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется для следующих целей:

  • совершение сделки купли-продажи;
  • внесение в уставной капитал организации;
  • постановка незавершенного строительством объекта на баланс предприятия;
  • оптимизация налогообложения;
  • оформление кредита под залог объекта незавершенного строительства;
  • принятие инвестиционных и хозяйственных решений о дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства.

Кроме того, оценка незавершенного строительства требуется в случаях расчета стоимости бизнеса и при оценке земельного участка, позволяя определить наиболее эффективные варианты использования «долгостроя».

Переоценка незавершенного строительства осуществляется с целью приведения балансовой стоимости объекта недвижимости в соответствие с актуальным, «рыночным» уровнем цен. Таким образом, переоценка незавершенного строительства способствует определению затрат на замещение, которые должна была бы понести организация в случае замены оцениваемого объекта на аналогичный новый объект по рыночным ценам, актуальным на дату оценки.

Оценка недвижимости необходима практически во всех сделках и операциях, совершаемых в отношении недвижимого имущества. Самыми актуальными и наиболее распространенными из них являются:

  • купля-продажа недвижимости;
  • сдача в аренду; 
  • вступление в права наследования;
  • разрешение имущественных споров (в том числе при бракоразводных процессах);
  • внесение в уставной капитал предприятия;
  • разработка и оценка эффективности инвестиционных проектов;
  • определение стартовой цены для аукционов;
  • приватизация, национализация, переуступка долговых обязательств;
  • выкуп недвижимого имущества у собственника для нужд государства или муниципалитета;
  • Определение стоимости имущества, составляющего инвестиционный фонд, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и Приказа ФСФР России от 15.06.2005 г. №05-21/пз-н.

Этот список далеко не полный и его можно продолжать до бесконечности: независимая оценка рыночной стоимости недвижимости действительно востребована крайне широко. 

Специалисты нашей компании выполнят работы по определению как рыночной, так и иной стоимости (ликвидационной, инвестиционной, кадастровой) недвижимости в соответствие с Законом РФ №135-ФЗ, а так же “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки МСО-2007 (Москва, 2007).

Документы, предъявляемые Заказчиком для проведения оценки недвижимости

  • Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
  • Кадастровый паспорт на земельный участок;
  • Документы, подтверждающие право на объект недвижимости (собственность, аренда и т.п.).
  • Документы БТИ на объект. (Поэтажный план и экспликация)
  • Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
  • Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
  • Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
  • Сведения о сооружениях, подсобных строениях, объектах инфраструктуры и других улучшениях, находящихся на земельном участке

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и детального анализа специфики и состояния оцениваемой недвижимости.

 

Смотрите также:
оценить воздушное судно,
оценка для кредитования,
оценка уставного капитала